Особенности распоряжения объектом общего имущества дома (здания)

Как и в любых других отношениях, право одного заканчивается там, где начинается право другого. Конечно, права сособственников значительно ограничиваются. Пользование и владение имуществом осуществляется сообща. Распоряжение общим имуществом сильно затруднено. Кроме того, выдел доли в натуре в отношении такого объекта вообще невозможен.

Передача помещений в пользование иным лицам в некоторых случаях возможна. И хотя четкого правового механизма пока нет, на практике зачастую сдаются в аренду подвальные помещения, передаются в пользование части крыш для размещения рекламы и т.д. В частности, по мнению ФАС Западно-Сибирского округа, подвалы и чердаки не могут быть признаны самостоятельными объектами прав, и их отчуждение исключается даже при возможности их переоборудования в жилые помещения. В то же время Государственая жилищная инспекция Санкт-Петербурга придерживается иной точки зрения, согласно которой помещения, обладающие помимо технических, и иными полезными свойствами, могут иметь самостоятельный кадастровый номер, входить в состав нежилого фонда и быть объектом гражданско-правовых сделок.

Такие сделки могут быть заключены только по решению собственников жилых помещений в доме, принятому на общем собрании собственников. ЖК РФ содержит оговорку о том, что такая передача не должна нарушать законные интересы граждан и юридических лиц. Кроме того, перевод помещений, входящих в общее имущество дома, в жилые помещения, запрещен ЖК РФ, если такие помещения не отвечают установленным требованиям или в случае наличия обременений правами иных лиц. Как уже указывалось, согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение общим имуществом может быть осуществлено только по соглашению всех сособственников. Однако ЖК РФ содержит норму о том, что решения по вопросам управления общим домовым имуществом, принадлежащим собственникам всех жилых помещений, обязательны для всех собственников жилых помещений. Некоторые авторы расценивают данную норму как противоречащую ГК РФ, указывая при этом на ее целесообразность – в противном случае управление общей собственностью могло бы блокироваться одним сособственником, и все решения принимались бы только через суд. Другие же исследователи рассматривают ее как специальную норму, устанавливающую исключение из общего правила.

Как бы то ни было, единственное решение, которое согласно ЖК, может быть принято на общем собрании только единогласно – это решение об уменьшении размера общего имущества.

Что касается распоряжения долей в праве, то участник долевой собственности вправе осуществить такое распоряжение (то есть продать, завещать, подарить, отдать в залог либо распорядиться иным образом) по своему усмотрению при условии соблюдения правил о преимущественном праве покупки (если доля отчуждается возмездно). Такое право предоставлено законом всем участникам долевой собственности при продаже одним из участников своей доли или части доли. Они вправе приобрести долю на тех условиях, на которых она продается (исключение - продажа с публичных торгов). И только если все участники откажутся от этого права или не реализуют его в течение месяца, доля может быть отчуждена посторонним лицам.

Назад к оглавлению статьи
Общие положения о праве общей собственности
Общее имущество собственников помещений дома, здания
Последствия производства неотделимых улучшений общего имущества
Выдел доли
Общая собственность на земельные участки